'Veilig soos huise'? #Brexit wag oor die Britse eiendomsmark

Beleggers beslaan Britse eiendomsbelange soos Brexit-onsekerheid, stygende rentekoerse en inflasie vererger huispryse en kantoorwaardes in 'n mark wat besig is om 'n potensieel morsige uitgang van die Europese Unie te maak. skryf Helen Reid.

Korttermyn Real Estate Investment Trust (REIT) aandele word gewild, aangesien die regering planne uitreik om enige ontwrigting te hanteer as Brittanje en die EU nie saamstem oor die terme van sy vertrek nie.

Die lys van die Verenigde Koninkryk se voorste 50-kortste aandele word geprys met eiendomsname. Hulle wissel van REITs Intu (INTUP.L) en NewRiver (NRRT.L) aan huisbouers Crest Nicholson (CRST.L) en McCarthy & Stone (MCS.L) na die nommer een kort, Travis Perkins (TPK.L), wat boumateriaal verkoop, Markit data toon.

Gegevens oor kort rente van FIS Astec Analytics toon dat REIT's wat op woon- en kantoorruimte konsentreer, hoër aandele-leenaktiwiteite en -koste het - 'n mate van vraag om die aandele te leen om dit te verkort.

Die tekort - netto leenkoste - sou winsgewend gewees het. Britse REIT's het sedert die referendum hul Europese eweknieë met meer as 20 persent onderpresteer.

(Grafiek: REIT-aandele in die Verenigde Koninkryk teenoor Europa 23 Augustus - reut.rs/2OZft17)

Kantoor Real Estate is ook onder druk van Brexit. Die Londense kantore eis nou 'n stewige premie oor dié in Dublin, Parys, Frankfurt of Amsterdam, maar 'n daling in die relevansie van Londen as 'n finansiële sentrum weeg op sy markwaardasie.

Verskeie banke beweeg reeds van Londen na stede soos Dublin, Frankfurt, Parys en Amsterdam na Brexit.

"Mense dink duidelik dat daar met Brexit 'n bietjie beweging na Dublin sal wees. Daarom moet Londen dus 'n 50-persentepremie op 'n vierkante voet basis bestel," het Henry Dixon, portefeuljebestuurder van die ondergewaardeerde batesfonds by Man GLG, gesê.

Minder EU-onderdane wat in die land werk, sal ook die vraag na beide residensiële en kantoorruimte verminder.

Die tweede kwartaal het die grootste daling in EU-onderdane wat in Brittanje werk sedert die rekords begin het. Die netto EU-migrasie na Brittanje het tot die laagste sedert 2012 geval.

Markpryse het alreeds tot dusver hierdie druk in ag geneem.

"As Londen kantore gewaardeer word teen 1500 pond per vierkante voet, maar [REITs verhandel] teen 'n 30% afslag tot netto batewaarde," het Dixon gesê. "Op baie maniere blyk die mark al hoe meer Londen te wees as soortgelyk aan Dublin."

(Grafiek: prys-tot-boek-waarde van Britse REIT's - tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Huispryse het ook die druk gevoel. Hulle het jaarliks ​​3.0% in die Verenigde Koninkryk as 'n geheel gestyg in vergelyking met 3.5% in Mei, die swakste toename sedert Augustus 2013, ONS se syfers het getoon.

"Daar is 'n wysheid dat daar veiligheid in hierdie dinge is as gevolg van die ou 'belê in bakstene en mortel'-adage, maar ons kon net nie meer daarmee saamstem nie,' 'het James Dowey, hoof beleggingsbeampte en hoofekonoom by Neptunus Beleggingsbestuur.

"Die huishoudelike ekonomie het al jare lank baie steun op die Britse huismark, maar oor die afgelope paar jaar het dit skielik baie vreeslik geword," het hy gesê.

Londen - waar pryse na die krisis opgestoot is deur wêreldwye kapitaalinvloei en die vraag na veilige bates - het die grootste daling in sy huispryse gesien. Hulle het met 0.7% gedaal, die grootste daling sedert September 2009 tydens die wêreldwye finansiële krisis.

Die gemiddelde afslag teenoor die oorspronklike prys is verbreding, eiendomme neem langer om te verkoop, en die aanbod van "te koop" eiendomme is besig om te kruip, het UBS-ontleders gevind.

Intu Properties PLC157.25

INTUP.LLondense Aandelebeurs

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Ongeveer 46% van Londen se 68,000-gedeeltelik geboude huise het nog steeds 'n koper, die meeste, volgens die eiendomsmarknavorsingsfirma Molior London, gevind.

In 'n sekere mate sou die afswaai nog voor die Brexit-stemming kom - maar onsekerheid het dit versnel.

"Ons is agt jaar negatief oor die Londense residensiële eiendom," het Rogier Quirijns, portefeuljebestuurder en hoof van Europese navorsing by Cohen & Steers, die grootste REIT-belegger wêreldwyd, gesê.

Londen se huismark is verby die hoogtepunt van sy siklus, terwyl eiendomme in Europese stede steeds ongeveer drie jaar se groei bied, het hy aangevoer. Quirijns belê in Berlynse residensiële eiendomme, sowel as Madrid en Parys.

Stygende inflasie - deels as gevolg van die devaluasie van die pond ná die referendum - plaas meer druk op Britse vaste eiendom.

Huispryse in die topmark-primêre eiendomsmark van Londen het met 20% van die piek in 2014, Man Group se Dixon, afgeneem. Terwyl die meeste daarvan in nominale terme is, sal die res in reële terme voorkom, aangesien inflasie die werklike waarde van huise erodeer, het hy gesê.

Die Bank van Engeland se koers styg, die eerste sedert die krisis, druk ook aan kopers, met verbande wat duurder word om af te betaal.

(Grafiek: Londense huurpryse daal - reut.rs/2OZfClb)

Sommige beleggers sien die potensiaal vir 'n groot waarde spel in real estate.

'As dinge regtig sleg word, of as huurgeld daal, kan ek belê. As die bloed in die strate vloei, kan ek weer binnegaan, ”het Cohen & Steers 'Quirijns gesê.

Man Group se Dixon het ook gesê dat die portefeuljebestuurders vir REITs 'n duidelike idee het van 'n prys waardeur die aandele "te goedkoop om te ignoreer" word.

Die feit dat die aandele wyd verkort word, vorm die grondslag vir 'n potensieel sterk tydren as sentiment verbeter, aangesien kortverkopers hul posisies vinnig ontspan.

Maar intussen kan beleggers net wag en hoop vir meer duidelikheid, aangesien die formele uittrede nader kom.

"Ons sal 'n goeie transaksie, 'n sagte of relatief onverwoestende Brexit, moet sien, en dan wil ons 'n mate van herstel in die ekonomie sien [voor belegging]," het Neptune se Dowey gesê.

Die katalisator vir 'n herstel kan so vroeg in Oktober kom, wanneer Brittanje en die EU dalk 'n afhandelingstransaksie sal tref.

Maar diplomate in Brussel het Dinsdag gesê hulle verwag dat leiers in November 'n noodberaad moet hou, omdat hulle die informele Oktober-spertyd gemis het.

"Ek voel persoonlik dit gaan af na die elfde uur," het Dowey gesê.

Deel hierdie artikel: